營銷“靜默期”，北京新房反而跑出新速度
4月中旬以來，疫情打亂了很多人的計劃。
上週，住建委倡導售樓處/經紀機構/租賃企業門店，連續三天暫停現場經營。據嚴肅君瞭解，已重新對外開放的，往往要求24或者48小時核酸證明。
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大部分則開始轉戰線上，比如線上排卡/直播，甚至選房。
北京今年2月17日首批集中供地，共計出讓17宗，動作依然很快。
截至目前已有12個公佈案名，明確產品信息。中海匯智裡/和錦華宸·悅境已開盤，新盤入市速度被刷新至45天。
01
誰走出獨立行情？
除了已開盤的中海匯智裡，昌平另一項目建發珺和府也備受關注。
本站房產數據中心統計，自去年集中供地以來，截至5月18日，已有36個項目有網籤記錄，其中海淀和昌平走出了獨立行情。
海淀學府壹號院以666套/123.6億，呈現壓倒性絕對優勢，昌平北清雲際以406套成交緊隨其後。
於今年3月25日首次開盤的海淀永豐兩項目，中海·滙德里/幸福裡潤園均榜上有名。所以說，北京新房網籤確實有滯後性，但海淀項目似乎是例外。
成交金額TOP10
由於海淀已經明確無緣今年二批次集中供地，昌平成爲最大客羣外溢區。
中海·滙智裡5月1日開盤，官宣首日熱銷20億。產品爲58平一居、74平兩居、107平三居和120平四居，成交均價約5萬/平，周邊二手房均價在4.5萬/平左右。
其中58平房源爲普宅，總價290萬/套起，首套首付僅100萬，現在還有。由於項目總房源多達1502套，還能挑。
建發·珺和府動作稍慢，但也已於4月底開放城市展廳，位於永旺國際商城。
Stuck on You
主力戶型爲四種，高層87平兩居，101平三居，洋房113平三居，130平米四居。還有少量56平米小一居、60多平、98平非標準戶型，有極少量普宅。
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建發·珺和府與隔壁北清雲際相比，銷售指導價同爲6.2萬/平，戶型設計同樣以三面寬做主打，面積段與北清雲際也“撞”得上。
不排除最終戶型面積段有變動，但預計也只是微調，兩個項目“正面剛”是跑不了了。
02
朝陽越卷越清醒
但“正面剛”最狠的，還數朝陽，甚至多個組團形成了“三國殺”“四國殺”的局面。
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畢竟，去年集中供地至今不到一年的時間，朝陽已出讓16宗宅地，11個已開盤，還有金隅昆泰雲築已取證，疫情關係開盤時間待定。
越是供應集中的區域，成交的含金量越高。
崔各莊組團，佼佼者是建發·望京養雲；王四營組團，則是保利·錦上。
建發望京養雲，由於政府產權佔比20%，成交價只有7萬/平，相較於其他兩項目8.8萬的均價，價差高達1.7萬/平。
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後來者曉風印月重點則放在把總價做低，也是目前崔各莊片區唯一提供偏小戶型的新房項目。
主力戶型有四種：102平三居，117平、145平和165平四居。其中102平三居和117平四居佔比80%。而且，據說首期開盤價只有8.45萬/平。
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與王四營組團一路之隔的綠城沁園，同理。
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產品面積段55平起，成交均價約6.5萬/平，總價約350萬起，而王四營仨項目，最小的總價也要800萬。
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值得一提的是，同樣都是800萬起純改善項目，保利·錦上銷量遠超另外兩項目。
有羣友表示，保利·錦上戶型設計好，全部是四葉草佈局，114平和132平有家政間，155平客廳面寬達到6米；也有業內表示，保利·錦上開盤時間早，渠道也上得比較早。
但保利錦上二期，明顯改變了策略，那就是正面狙擊綠城沁園小戶型。
高層有68平/75平兩居，94平/98平/114平三居，155平四居；多層爲86平/127平三居，170平四居。
按照銷售指導價7.1萬/平計算，總價約483萬/套起，首套首付約193萬起。
朝陽新房買方市場，做小，是大勢所趨。
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03
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誰還值得關注？
內城改善—「北京瑞府」。
二環紀家廟地塊確定案名爲北京瑞府，面積段爲132平三居/155平四居/188平四居。銷售指導價10.9萬/平，除去政府產權佔比6%，最終銷售均價約10.246萬/平。
同樣豐臺二環外 ，萬泉河端禮著，以及即將出讓的二環亞林西地塊，銷售指導價都是11.2萬/平。
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另外，四環龍樾天元/五環長安潤璟和西山雲廬，都是100平起的純改善社區。
初級改善—「桂語聽瀾」。
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位於亦莊新城臺湖板塊，緊鄰依然尾房在售的萬科城市之光東望。
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均價5.8萬/平，雖然套內70/90限制，但沒有貼邊設計120平起戶型，主力爲約103平三居和約128平四居。
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產品定位很明確，與限競房的主力89平三居相比，只大一點 ，總價也只貴一點。
預算有限的剛需客羣，可以看看順義「公園和御」。
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主力產品爲72平兩居、89平三居、95平三居、115平三居，按照銷售指導價4.4萬/平計算，總價約317萬/套起。但戶型設計比較中規中矩，亮點不足。
好在根據北京“十四五”交通建設規劃，中心城區將重點推進多條軌道交通建設，其中就包括R4線一期。南起朝陽區管莊路西口站，途經首都機場站、中德產業園站，北至臨河站，線路總長約21公里。
建成後可以把國貿、望京、海淀的購房客戶帶向“順義”，對於仁和板塊項目意義重大，目前還有公園都會、路勁·御閤府、龍湖·雲河硯等。
互動時刻：
疫情下，新房項目入市速度反而在加快，選擇多了，難的是如何去選。
在價格相近，產品相似的情況下，看看購房者爲誰真金白銀買單，也是不錯的參考系。
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